ハワイ不動産、許認可事情②

 05/28/2017 : 571 Views

アロハ~、スターツハワイの池田多聞です。前回は建築申請などに関わるハワイの事情についてご説明ましたが、今回もその続きをお伝えします。

 

対応が遅く、なかなか手続きが進まないハワイアンタイムの申請ですが、ホノルル市のこうしたスロー対応への救世主も存在します。Third Party Review(er)なる市当局以外の、第三者機関による申請図面の審査システムです。電気関係、空調や配管関係の図面は、このThird Partyの精査で申請を進めることができます。さすがに消防関係はホノルル市側の審査待ちとなりますが、それでも彼らを活用することで、許認可の発行が数ヶ月早まるといった事実があります。

費用は事業規模によって幅があり、$3,000+くらいですが、開業できずに発生する空賃料と比較検討すれば、その採用価値は大いにある場合が多いです。

よく新しいお店を開業するのに最低1年はかかるのでは? と聞かれますが、経験から申し上げると、

 

①図面を引くのに1ヶ月。これは主担当、まとめ役であるArchitectが基本図面を書き、それを元に各専門者が電気図面、空調、配管図面、場合によってはが躯体図面を作成します。

②許認可申請と同時に着工。ハワイでは建築許可を取得する前から、見切り発車で工事を始めることが多いです。ホノルル市と良い関係にある施工業者を選定すれば許認可前の工事についてもCourtesy Inspection“正式な許認可前の検査、工事継続を容認する”という形でいろいろ便宜を払ってくれます。嫌な世界ですが、ホノルル市の建設はコネがものをいいます。

 

これらを基本に考えた場合、半年以内での改修竣工&開業も不可能ではありません。僕がリース契約に際して条件交渉する場合も6ヵ月をベースとして交渉することが多いです。もちろん、できるだけ長く、契約締結後、開業までフリーレントをもらえればベストですが、家主としては逆に一日でも早く賃料を発生させたいというのが本音です。僕の交渉では家主が嫌がるフリーレントを極力延ばさず、契約有効日や契約開始日を意図的にクライアントさんが希望する開始日まで可能な限り先送りにし、その代わり、“リース契約書へのサイン”、“敷金の支払い”、“家主が要望する保険証書の提出”の3つを前提条件として、賃料発生前に事前アクセスを了解してもらい、改修を開始するというパターンがあります。実質のフリーレントなのですが、名目上の手続きを家主に認めさせるよりは、とても実現の可能性が高く、有効な交渉手法です。

 

 

 

スターツ・インターナショナル・ハワイ 池田 多聞(RA)


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