ハワイ不動産、日米の違い ③

 03/28/2017 : 483 Views

アロハ~、スターツハワイの池田多聞です。今回は“プレミアム”についての続編です。前回、通常“プレミアム”が要求される居抜き(又は既存)のお話をさせていただきましたが、今回は“プレミアム”のない新規の場合もお話します。

居抜きや既存店があった場所は同種で開業する場合、すでに用途規制につきホノルル市からの了承を得ているということで不確定要素が減ります。さらにレストランの場合は、間違いなくリカーライセンスが取れる、などの安心材料がありますとお伝えしました。

新規は“プレミアム”の支払いがありませんが、クライアントさんがやりたい業態ができない危険も含みます。僕の過去の経験でも、あるエリアの排水権をホノルル市が大手コンドミニアム開発業者にすでに売却済みでしたが、その権利を同業者になんとか交渉して購入でき、レストラン開業にこぎつけたということがありました。他にも(これは僕のクライアントの話ではありませんが)、新たにカフェ開業までたどりついた経営者が、ビールやワインも売りたくてリカーライセンスを申請しました。ところが住宅密集地域であったため、公聴会で大反対を受けてしまい、申請が却下されたなどの例もあります。

レストランの場合、“プレミアム”を支払い、居抜きで物件を取得し改修を加えるのと、“プレミアム”を支払わずに新規で作り上げるケースがあります。クライアントの初期投資額でいうと、結局はどちらも$30万~$50万程度の支出が必要となります。

では“プレミアム”は誰に支払うのか?という疑問について。答えは、そのほとんどが家主ではなくて、現テナントへの支払いとなります。テナントのパターンは色々で、①大繁盛店をプロデュースして、高値で売り抜けるのが得意な人、②開業してうまくいかず、なんとか最小限で赤字を食い止めるべく、営業を続けながら売り出す人、③すでに営業を続ける人件費がきつく、家賃負担を覚悟で店舗を閉鎖した後に売る人、などがいます。当然、③のパターンが一番売りづらく、“プレミアム”の額も叩かれる、というのが僕の経験値です。次回は、実際に店舗を開業するにあたってわいてくる疑問点を、Q&A形式で発信させていただ
きます。

スターツ・インターナショナル・ハワイ 池田 多聞(RA)


関連記事

関連記事はありません。



その他の記事